結論から先に言います。今からのワンルームマンション投資は、下手したら人生詰みます。やめておいた方がいいです。
私は2012年からワンルーム投資を始めて、5部屋持って、最近すべて売却しました。投資総額はなんと8500万円w 時代に助けられて損はしませんでしたが、10年持って利益はたったの200万円。同じ期間、投資信託に入れていたら圧勝でしたw
この記事では、情弱丸出しでワンルーム5部屋を買ってしまった私が、業者が絶対に言わない真実を実体験で全部話します。
目次
私がワンルーム5部屋を買ってしまった経緯
暇つぶしの冷やかしが運の尽き
私がワンルーム投資を始めたきっかけは、本当にしょうもないものでした。
30歳のとき、ワンルームマンションの営業が会社にかけてきました。仕事が暇だったので、冷やかし半分で会ってみたんです。そしたら見事に営業トークで押し切られましたw
現地に行ったら近くに風俗があった
最初に買ったのは、川崎の30平米のワンルームでした。
契約前に一応現地を見に行ったんです。そしたら近くに風俗店がありましたw それでも買ってしまったあたり、当時の私がいかに何も考えていなかったかわかると思います。
しかも極めつけは、内見のときの営業とのこの会話です。
冷静に考えれば、近くに風俗があるワンルームなんて、入居者を選ぶし資産価値も上がりにくい。でも当時の私は営業のノリに乗せられて、デメリットをメリットだと思い込んでしまったわけです。
ワンルーム投資のリアルな仕組み
融資は業者が引っ張ってくる（戦略ゼロ）
ワンルーム投資の銀行融資は、自分で戦略を立てる必要がありません。業者が提携ローンを引っ張ってくるからです。
これは一見ラクですが、裏を返せば「業者の言いなりで借金を背負う」ということ。自分で融資戦略を考える力がつかないまま、借金だけが積み上がります。
しかもワンルーム投資は前金（頭金）がいらないフルローンが組めることが多い。これが「気軽に買えてしまう」一番の罠です。自己資金ゼロで数千万の借金を背負える。冷静に考えると恐ろしい話です。
「見せ金」を提案された恐怖体験
融資に関して、一度ゾッとする提案を受けたことがあります。
ある営業マンが、銀行の審査を通すために「個人的にお金を振り込んで、それを見せ金にしましょう」と提案してきたんです。
ワンルームはキャピタル狙い、インカムには期待するな
ワンルーム投資で勘違いしてはいけないのが、これは家賃収入（インカムゲイン）で儲ける投資ではないということです。
毎月の家賃からローン返済・管理費・修繕積立金を引くと、手元にはほぼ残りません。むしろ赤字のことも多い。ワンルーム投資は売却益（キャピタルゲイン）を狙う投資だと理解しておくべきです。
物件選びは都心、できれば東京
もしどうしてもワンルームをやるなら、物件は都心部、できれば東京を選ぶべきです。
キャピタルゲイン狙いである以上、価格が下がりにくい立地でないと話になりません。地方や郊外のワンルームは、売るときに価格が下がって残債割れ（売却額がローン残高を下回る）するリスクが高いです。
ワンルーム営業マンの3つのパターン
5部屋も買った私は、いろんな営業マンを見てきました。彼らは大きく3つのタイプに分かれます。これを知っておくだけで防御力が上がります。
パターン① はめ込もうとするヒル型
一番わかりやすいのがこのタイプ。インセンティブ目当てで、とにかく契約させようとしてきます。
パターン② 本気でいい商品だと信じてる純粋型
実はこっちの方がタチが悪いかもしれません。
本当にワンルーム投資がいい商品だと信じていて、顧客のために誠心誠意営業してくるタイプ。しかもこういう営業に限ってイケメンだったり可愛い顔をしていたりするんですw
パターン③ 一緒に次の客をはめ込もうとする共犯型
これはある程度物件を持ってから出てくるタイプです。
「安い家賃のワンルームを買って、退去のタイミングで家賃を上げて利回りを良く見せて、次の人に売りましょう」と提案してくる。つまり、自分が買った物件を次のカモに売りつける出口戦略です。
これら3タイプの営業に共通するのは、彼らが売りたいのは「あなたの利益」ではなく「自分の成績」だということ。誰の営業であっても、最後は自分で数字を冷静に判断してください。
ワンルーム投資の落とし穴
業者のシミュレーションは入居率100%の嘘
業者が見せてくる収支シミュレーションは、入居率100%を前提にしていることがほとんどです。
でも現実は違います。空室期間は必ず発生します。
5年で残債割れしなければマシなレベル
ワンルーム投資の厳しさを示す現実があります。
買ってから5年経って、残債割れしていなければマシ、というレベルなんです。それくらい最初は物件価格に対して割高なローンを背負わされています。
節税効果は初年度だけ
「節税になりますよ」というのも営業の常套句ですが、これも要注意です。
節税効果が大きいのは初年度だけ。減価償却や初期費用の計上で初年度は税金が戻りますが、2年目以降はほぼ節税になりません。「節税のため」だけで買うのは完全に間違いです。
住宅ローンの与信を毀損する
これが一番見落とされがちで、一番重要かもしれません。
ワンルーム投資のローンを組むと、住宅ローンの与信枠を食います。つまり、自分のマイホームを買うときに借りられる額が減るんです。
10年持った結果：利益はたった200万円
正直な数字を公開します。
私は2012年からワンルームを5部屋持ち、約10年保有して最近すべて売却しました。投資総額は8500万円です。
このインフレ・不動産価格上昇の追い風があった10年で、8500万円も突っ込んで、インカムとキャピタルを合計した利益はたったの200万円ですw
結局おすすめは何か：積立投信かアパート投資
ワンルーム投資を散々否定してきましたが、資産形成そのものを否定しているわけではありません。私のおすすめははっきりしています。
資金がそこまでない人は積立投資信託
まとまった資金がない人、これから資産形成を始める人は、まず積立投資信託でいいです。
手間がかからず、分散も効いていて、長期で見れば堅実に増えます。ワンルームのように業者にカモられることもありません。
キャッシュがあるならアパート投資
ある程度キャッシュがある人は、ワンルームではなくアパート（一棟）投資の方がいいです。
ワンルームと違って、一棟ものは自分で立地や利回りを選べて、キャッシュフローもしっかり出やすい。スケールも効きます。ワンルームのように業者の言いなりで割高物件を買わされる構造とは全く別物です。
まとめると、資金が少ないなら積立投信、キャッシュがあるならアパート投資。ワンルームは基本選択肢に入りません。これが8500万突っ込んで利益200万だった私の結論ですw
まとめ
✅ 今からのワンルーム投資は人生を詰めるリスクがある。基本おすすめしない。
✅ ワンルームはインカムではなくキャピタル狙い。毎月のキャッシュフローは期待するな。
✅ 業者のシミュレーションは入居率100%の嘘。空室リスクを必ず織り込む。
✅ 節税効果は初年度だけ。住宅ローンの与信も毀損する。
✅ 私は5部屋10年持って利益200万。投資信託なら圧勝だった。
✅ 資産形成したいなら、まず投資信託から。借金を背負う前に考えること。
業者に押し切られて買う前に、この記事を思い出してくださいw 私の情弱体験が、誰かの人生を守れたら幸いです。お互い賢く資産形成しましょう！
